[책추천] 10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까? a.k.a. 적모부 -렘군(김재수)

유튜브의 동영상을 보는 것을 시간낭비라고 생각하며 일부러 멀리하기를 몇 년이 흘렀다.
그러다, 내집마련이 절실하던 때에 부산의 집값 전망을 검색하다 우연히 렘군을 알게 됐다.

렘군의 부동산 접근 방법을 하나하나 보면서,
이 생각과 인싸이트에 매료되었고, 이 분이 부동산에 대한 공부방법을 알기 쉽게 적어 놓은 책을 구매했다.

제목에서와 같이 '10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?'이지만 참으로 길어서 공식적인 줄임말로 적. 모. 부.라고 한다.

눈을 조금만 돌리면 다른세상이 보인다.

라는 프롤로그의 첫 문장으로 책을 쓰게 된 이유와 어떤 식으로 풀어나가고 독자들은 어떻게 읽기를 바라는지 렘군님의 생각이 담겨있다.
조곤조곤한 말투로 유튜브 영상을 진행해온 렘군의 톤이 필체에도 느껴진다.

자본주의 사회에 사는 우리들이 필수적으로 알아야 할 재테크. 그중 부동산에 관한 얘기를 다룬 이 책은, 전 작 '당신에겐 집이 필요하다'라는 책에서 집이 없는 무주택자가 집을 갖길 바라고, 그것이 얼마나 중요한 일인지 서술했던 것과는 같은 맥락이지만. 이 적. 모. 부 에서는 부동산의 사이클을 이해하고, 이 사이클이 일어나는 이유와 수요와 공급에 관한 수치를 보는 방법 등을 설명했다.

좋아하는 말이고, 당연한 이야기인 물고기를 낚는 방법을 이야기한 이 책을 조금만 들여다 본다. (좋은 내용은 나만 보는 거)

제1장 시작해야 미래가 바뀐다.
렘군이 집을 사기로 결심한 것은 신혼 때 이사 다녀야 하는 전셋집에서 많은 좌절을 느꼈다고 한다. 그래서 왜 부동산은 어떻게 가격이 올랐고 왜 올랐는지 궁금했다고 한다.
나라면 매사에 궁금하지 않았을 테지만 궁금해야 알 수 있는 지식이 생기는 듯 이렇게 부동산에 대한 관심이 생겼다고 한다. 내가 관심이 생긴 이유와는 조금 다르지만 충분히 이해할만했다.  직장생활을 하고 있었기에 신용대출을 5천만 원 하고, 그것으로 집을 구매했다고 한다. 그 집에서 수익이 생겼고, 일하지 않아도 수익이 생기는 마법을 경험한 뒤 시세도 올라 시세차익의 수익도 발생했다고 한다.
이것은 '운'이었을까? 아니다.
현상이 발생했고, 그것을 1. 자세히 관찰했고 다른 곳에서도 비슷한 상황이 일어날 것이라 2. '예상' 했고, 투자를 하겠다는 3. 결단 이 있었기 때문에 이런 수익이 발생한 것이다.

이렇게 리스크를 안고 투자를 했을 때 수익은 한 달에 삼십만 원 정도. 누구는 이렇게 말하기도 한다. 그 정도밖에 못 버는데 머리 아프고 귀찮다고. 그래서 안 하는 게 낫겠다고.

하지만, 이 과정을 10번을 한다면? 투자금이 10배가 된다면? 100번을 한다면?

아무도 그렇게 말하지 않을 것이다. 이렇게 렘군은 시작해야 미래가 바뀌는 당연하고도 실천하지 않은 문장을 넣었다.

 

 

제2장 언제 사고팔까 

언제 사야 하고, 언제 팔아야 하는 것을 모르니 투자할 수 없고  두렵다.
많은 무주택자들은 집을 언제 사야 할지 모른다. 아니, 바꿔 말하면 샀는데 떨어질까 봐 두렵다.


집도 상품이기 때문에 수요가 늘어날수록 가격은 올라가고, 공급이 늘어날수록 가격은 내려간다.
우리나라에만 존재하는 '전세' 제도는 집값의 전부를 가지고 있지 않아도 집을 '소유'할 수 있고, 집값의 전부를 가지고 있지 않아도 '사용' 할수 있다. 이것이 임대인과 임차인을 나누는 기준이 된다.

집값의 영향은 전세가가 많은 비중을 차지하고, 전세가가 높아진다는 것은 실 수요가 많아진다는 뜻. 바꿔 말하면 집을 원하는 사람들이 많아진다는 뜻이다. 주로 공급이 부족할 때 전세가가 높아진다고 한다. 그런데, 조금만 살펴보면 앞으로 2~3년 간의 아파트 공급량은 대부분 예측 가능하다. 우리나라의 선분양 제도 '덕'인데, 선분양을 하고 2~3년 후면 입주를 할 수 있기에 공급량은 정해져 있다.

하지만, 많은 사람들은 이 자료를 관심 있게 보질 않는다.
이것만 알아도 적어도 크게 위험은 없을 것이다.

 

제3,4장 어디를 사야할까

3장에는 신도시, 4장에는 구도심 으로 나뉘어져 있다. 신도시를 정의하는 방법과 신도시가 지정되고 형성되기까지의 과정이 있다. 신도시를 투자할 때에는 어떤식으로 접근해야 하는지 설명되어 있고, 흔히 신도시 라고 하지만 신도시의 크기에 못미치는 곳도 있다고 하니 이 기준에 따라 판단하면 될 것 같다.

구도심은 입지가 상대적으로 신도시보다 좋았으나 신도시가 형성되면서 그 선호도가 줄어들거나 다른 방향으로 흘러간다고 한다. 신도시를 선택하는 것과 구도심을 선택하는 방법은 완전히 다르므로 책을 참조하면 이해를 잘 할 수 있다.

 

제5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석

초보자도 할 수 있는 셀프 지역 분석법으로 지방 소도시부터 광역시 이상 지역의 분석법으 기술되어 있다. 손품(컴퓨터나 휴대폰으로 알아보는 방법)으로 입지 변화를 살피는 방법도 있다.

 

 

제6장 내개 꼭 맞는 투자 물건 찾기

데이터 분석의 다섯가지 핵심이론으로 어떻게 분석해야 하는지 설명되어 있다. (읽을땐 이해가 가지만 실행을 안하니 완전히 익혔다고 하기는 힘들다ㅜ)

분양권 시세 검증법

거래량으로 투자 지역 선정하기

월세 수익률 높은아파트 찾기

투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

매매수요로 전활될 가능성이 큰 아파트 찾기 를 통해 내게 꼭 맞는 투자 물건을 찾을 수 있다고 설명한다.

 

이 책은 어렵게 읽히지 않지만 그렇다고 가볍게 읽고 잊어도 될만한 책이 아니다.
프롤로그의 말처럼 '암기' 하듯이 머리속에 넣어놓는다면 부동산을 투자(혹은 실거주 구매) 하고 팔 때 도움이 많이 될 것이다.